§ 6b EStG Fonds

Durch Re-Investition Steuerzahlung bei Verkauf von Grundstücken und Gebäuden aus Betriebsvermögen vermeiden

Stehen Grundstücke und Gebäude aufgrund der langjährigen Abschreibungen mit einem Erinnerungswert von nur noch 1 € in den Büchern eines Gewerbetreibenden (z.B. Landwirt), würde ein Immobilienverkauf einen hohen buchhalterischen Gewinn verursachen. Die zu erwartende hohe Steuerlast auf diesen Veräußerungsgewinn ist nicht selten der Grund dafür, dass Unternehmer ihre Immobilien bzw. ihren Grund und Boden nicht verkaufen möchten.

§ 6b-Fonds sind ein beliebtes Mittel für Unternehmer, Landwirte und Freiberufler, eine hohe Steuerlast beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden zu verhindern. Verkäufer, die die entstandenen Veräußerungsgewinne nach § 6b bzw. § 6c EStG auf eine vergleichbare Neuanschaffung übertragen - also re-investieren - können die sofortige Besteuerung dieser Gewinne verhindern und die Steuerbelastung in die Zukunft verschieben. Neben der Re-Investition im eigenen Betrieb kommt auch eine Re-Investition in Immobilienfonds, die sich auf die Nutzung dieses Steuervorteils spezialisiert haben, in Betracht: die sogenannten „6b-Fonds“.
 

So funktioniert's

  1. Gewerbetreibender verkauft ein Grundstück oder Gebäude mit Gewinn, z.B. landwirtschaftliche Fläche oder Lagerhalle
  2. Statt der Besteuerung wird eine Rücklage in Höhe des Veräußerungsgewinns gebildet
  3. Spätestens im 4. Jahr nach Veräußerung wird diese Rücklage aufgelöst und in einen 6b-Fonds mit Hebel re-investiert
  4. Dies stellt steuerlich einen Erwerb der in diesem Fonds bilanzierten Immobilie in Höhe der Beteiligungsquote dar

Vorteile

  1. Verbleibende Liquidität aus dem Veräußerungserlös des Anlegers durch die Hebelwirkung
  2. Keine sofortige Steuerzahlung
  3. Steuerzahlungen in Raten über die gesamte Fondslaufzeit
  4. Renditechance und laufende Ausschüttungen
  5. Inflationsgeschütztes Investment in Sachwerte

Kurz gesagt: Die Beteiligung an einem § 6b-Fonds bietet die vom Gesetz geschaffene Möglichkeit, eine punktuell hohe Steuerlast zu vermeiden und auf einen langen Zeitraum zu übertragen. Gleichzeitig kann das wiederangelegte Kapital für den Anleger zu günstigen Konditionen eine Rendite erwirtschaften.

Beispiel: 6b-Investition in den Immobilienwerte I Fulda (Dr. Peters)

Sofortige Steuerzahlung vs. Investition in 6b-Fonds

Das Schaubild stellt vereinfacht die Rücklagenbildung eines Verkaufserlöses, z.B. aus einer Immobilie oder Grund und Boden, sowie eine Reinvestition in den 6b-Immobilienfonds von Dr. Peters dar. Dabei wird ein persönlicher Grenzsteuersatz des Musteranlegers von 42 % angenommen. Es handelt sich jeweils um kaufmännisch stark gerundete Werte.

* Erhöhung des Rücklagenbetrags gem. § 6b Abs. 7 EStG um 6 % p.a. (Bsp. im 4. Jahr bereits Besteuerung von 190.000 € zzgl. 45.600 € = 235.600 €

 

Broschüre

Vorübergehend verlängerte Reinvestitionsfrist läuft in 2023 aus

In Folge des vierten Corona-Steuerhilfegesetz ergibt sich im Jahr 2023 eine Besonderheit:

Auch Rückstellungen aufgrund von Veräußerungsgewinnen durch Verkauf von Grundstücken und Gebäuden aus Betriebsvermögen, die in den Jahren 2016 bis 2023 entstanden sind und längst hätten aufgelöst werden müssen, können noch bis spätestens 31.12.2023 reinvestiert werden. Bundesweit rechnet man mit einem in 2023 anstehenden Reinvestitionsvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro!

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Ihre Vorteile

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  2. Steigende Ausschüttungen von 2,5% bis 4% p.a.
  3. Zzgl. bis zu 5.000 € Prämiengutschrift (nur bei SachwertSuperMarkt)
  4. § 6b-Fonds (Steuerstundung bei Veräußerungsgewinnen)
  5. Geprüfte Top-Beteiligung
  6. Immobilien ohne Verwaltungsaufwand

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Häufige Fragen

In Anspruch nehmen kann diese Steuerbegünstigung insbesondere derjenige, der betrieblichen Grund und Boden oder Gebäude veräußert - also Unternehmer, Landwirte und Freiberufler. Der Veräußerungsgewinn kann bei Betriebsaufgabe, Betriebsveräußerung oder der Veräußerung von einzelnen Flächen und Gebäuden entstehen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wirtschaftsgüter bereits seit sechs Jahren zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebs gehören.

§6b/c EStG regelt die Übertragung stiller Reserven bei Veräußerung bestimmter Anlagegüter.

§ 6b EStG
Gültigkeit für Steuerpflichtige, die eine Bilanz erstellen

§ 6c EStG
Gültigkeit für Steuerpflichtige, die nicht bilanzierungspflichtig sind wie z.B. Land- und Forstwirtschaft (Einnahmenüberschussmethode)

Die Höhe der Reinvestition und damit gegebenenfalls der Zeichnung eines 6b-Immobilienfonds richtet sich nach den anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, nicht nach der Einzahlungsverpflichtung. Durch den Einsatz von Fremdkapital (Leverage) wird das Investitionsvolumen eines 6b-Fonds erhöht und die tatsächliche Beteiligungshöhe und Einzahlungsverpflichtung vermindert. Diese sogenannte Hebelwirkung sorgt dafür, dass bei einer Einzahlungsverpflichtung von 100 % eine steuerbegünstigte Übertragung der Rücklage von 100 + X % möglich wird.

Beispiel: Durch einen prognostizierten Hebel von ca. 190 % kann mit einer Investitionssumme von 100.000 € planmäßig die sofortige Besteuerung eines Veräußerungsgewinns von ca. 190.000 € verhindert werden.

Eine steuerbegünstigte Reinvestition ist im Jahr der Veräußerung oder im vorangegangenen Jahr durchzuführen. Findet sich in dieser Zeit keine Reinvestitionsmöglichkeit, kann der Veräußerungsgewinn auch in eine Rücklage eingebucht werden und erst später neu investiert werden. Diese Rücklage kann in den der Veräußerung folgenden vier Jahren, bei neu hergestellten Gebäuden sechs Jahren, auf ein neues Wirtschaftsgut übertragen werden. Auch durch die Corona-Steuerhilfegesetze wurden diese Fristen nochmals verlängert.

Für die Dauer der Rücklagenbildung oder wenn die Rücklage am Ende der Reinvestitionsfrist aufgrund einer fehlenden Reinvestitionsmöglichkeit aufgelöst werden muss, wird der Rücklagenbetrag gemäß § 6b Abs. 7 EStG um einen Zuschlag in Höhe von 6 % pro Jahr erhöht.

D.h. die Bemessungsgrundlage für die Steuerlast erhöht sich um 6 % p.a. für jedes Jahr der nicht aufgelösten Rücklage (max. 4 Jahre x 6 % = Gewinnzuschlag i.H.v. bis zu 24 %). Der Unternehmer versteuert im schlechtesten Fall also 124 % seines Veräußerungsgewinns mit seinem persönlichen Steuersatz.

Mit der Absicht, eine Rendite zu erzielen, investiert eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) in mehrere Sachwerte oder geht ein Großprojekt an, wie z.B. in den Bau eines großen Hotels. Es wird ein geschlossener Immobilienfonds gegründet.

Ablaufphasen von geschlossenen Fonds

  1. Platzierungsphase:
    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft sammelt das notwendige Kapital bei den Anlegern ein. Nach Ablauf der Platzierungsfrist oder bei Erreichen der geplanten Platzierungssumme ist es nicht mehr möglich, sich zu beteiligen (daher der Begriff: "geschlossener Fonds"; Synonym: "geschlossene Beteiligung").
  2. Bewirtschaftungsphase:
    Das Spezialisten-Team der KVG tätigt Investitionen im Namen der Anleger, verwaltet und bewirtschaftet die Werte. Manchmal werden auch Maßnahmen zur Qualitätserhaltung und -verbesserung durchgeführt (z.B. Renovierungen). Gegen Ende der Laufzeit werden die Sachwerte oft wieder veräußert, woraus sich eine weitere Rendite für die Anleger ergibt.
  3. Auszahlungsphase:
    Nach einer gewissen Laufzeit oder nach Beendigung des Projektes zahlt die KVG das investierte Kapital zzgl. der erwirtschafteten Gewinne an die Anleger zurück. Oft werden die laufenden Erträge aus dem Investitionsobjekt schon vor Auflösung des Fonds in monatlichem oder jährlichem Rhythmus an die Anleger ausgezahlt.

Mit Sachwerten können oft höhere Renditen erzielt werden, als am Geld- und Kapitalmarkt mit seinem momentan herrschenden Niedrigzinsniveau.

Mehr erfahren

Bei Fragen zu einer Geldanlage in einen 6b-Fonds stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. SachwertSuperMarkt führt zwar selbst keine Steuerberatung durch, bei Bedarf vermitteln wir auch zu steuerlichen Themen gerne. Sprechen Sie uns an!

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FAQ - häufig gestellte Fragen

In den FAQ werden häufige Fragen zum Ablauf und zur Abwicklung Ihrer Beteiligung beantwortet.

FAQ

Rechtlicher Hinweis: SachwertSuperMarkt kann und darf keine Steuerberatung durchführen. Wir empfehlen vor einem Verkauf bzw. vor einer Re-Investitionen nach § 6b/c EStG immer Ihren Steuerberater einzubeziehen.