Fachwissen: Werden Sie zum Beteiligungs-Spezialisten

Sie treffen pro Tag unzählige Entscheidungen - beispielsweise bei der Wahl Ihres Mittagessens oder, ob Sie im Supermarkt an der Kasse bar oder mit Karte zahlen möchten. Viele davon erfolgen innerhalb von kürzester Zeit und ganz spontan anhand von nur wenigen Informationen. Bei anderen Themen, wie zum Beispiel der Auswahl einer geeigneten Geldanlage, nimmt Ihr Entscheidungsprozess wesentlich mehr Zeit in Anspruch und bedarf einer Menge verlässlicher Informationen. Erst diese Informationen versetzen Sie in die Lage, eine fundierte und angemessene Entscheidung treffen zu können.

Im Folgenden erhalten Sie einen allgemeinen Überblick über das Thema Sachwerte und Beteiligungen.
 

Quelle: bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (Stand: Februar 2019)

Sachwerte haben einen materiellen Wert, bei dem ein gleichbleibender Wert, oder sogar eine Wertsteigerung nahe liegt. Der Unterschied zum Geldwert ist einfach: Sachwerte kann man anfassen, während Geldwerte (z.B. Tagesgeldkonto) entweder aus Papier bestehen oder in Form von digitalen Zahlen dargestellt werden.

Beispiele für Sachwerte sind:

  1. Immobilien wie z.B. Hotels, Einkaufszentren oder Wohnkomplexe
  2. Mobilien wie Flugzeuge oder Schiffe,
  3. Erneuerbare Energien wie Solaranlagen(-parks) und Windparks,
  4. Gold und andere Edelmetalle,
  5. Raritäten wie Kunstgegenstände oder Whiskey,
  6. Unternehmenswerte (Private Equity)

Ein Sachwert behält in der Regel mindestens seinen Materialwert. Durch die begrenzte Verfügbarkeit und durch deren Beständigkeit kann also eine Wertsteigerung erzielt werden. Manchmal erwirtschaftet ein Sachwert aber auch laufende Erträge, wie z.B. Mieterträge bei Immobilien oder Dividenden aus Aktienanteilen.
Ist beispielsweise aufgrund einer Weltwirtschaftskrise eine oder mehrere Währungen nur noch wenig wert, so behält das Haus oder der Goldbarren im Tresor seinen (materiellen) Wert.

Somit ist ein Sachwert unabhängig von

  1. einer steigenden Inflation,
  2. dem aktuell herrschenden Niedrigzinsniveau und
  3. den Börsenschwankungen.

Die Direktinvestition in Sachwerte (z.B. in eine einzelne Immobilie) und deren anschließende Verwaltung sind oft mit viel Aufwand und hohen Kosten verbunden, weshalb Sachwerte auch oft gebündelt werden und den Anlegern als geschlossene Beteiligungen/Fonds angeboten werden.

Mit der Absicht, eine Rendite zu erzielen, investiert eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) in mehrere Sachwerte oder geht ein Großprojekt an, wie z.B. in den Bau eines großen Hotels. Es wird ein geschlossener Immobilienfonds gegründet.

Ablaufphasen von geschlossenen Fonds

  1. Platzierungsphase:
    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft sammelt das notwendige Kapital bei den Anlegern ein. Nach Ablauf der Platzierungsfrist oder bei Erreichen der geplanten Platzierungssumme ist es nicht mehr möglich, sich zu beteiligen (daher der Begriff: "geschlossener Fonds"; Synonym: "geschlossene Beteiligung").
  2. Bewirtschaftungsphase:
    Das Spezialisten-Team der KVG tätigt Investitionen im Namen der Anleger, verwaltet und bewirtschaftet die Werte. Manchmal werden auch Maßnahmen zur Qualitätserhaltung und -verbesserung durchgeführt (z.B. Renovierungen). Gegen Ende der Laufzeit werden die Sachwerte oft wieder veräußert, woraus sich eine weitere Rendite für die Anleger ergibt.
  3. Auszahlungsphase:
    Nach einer gewissen Laufzeit oder nach Beendigung des Projektes zahlt die KVG das investierte Kapital zzgl. der erwirtschafteten Gewinne an die Anleger zurück. Oft werden die laufenden Erträge aus dem Investitionsobjekt schon vor Auflösung des Fonds in monatlichem oder jährlichem Rhythmus an die Anleger ausgezahlt.

Rechtsform
Für diese langfristig gedachten Kapitalanlagen werden Fonds bzw. Beteiligungen mit einer eigenen Rechtsform gegründet: die Fondsgesellschaft. Vorgeschrieben dafür ist die Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG). Der Anleger wird mit seiner Anlagesumme zum Kommanditisten und somit stellt der eingezahlte Betrag für den Fonds Eigenkapital dar. Ist die geplante Summe an Eigenkapital erreicht, wird der Fonds geschlossen.

Rendite
Mit Sachwerten können oft höhere Renditen erzielt werden, als am Geld- und Kapitalmarkt mit seinem momentan herrschenden Niedrigzinsniveau. Anders als die üblichen Geldanlagen, die mit einer jährlichen Verzinsung ausgestattet sind, prognostiziert eine Beteiligung die Ausschüttungen nur. Die Ausschüttungen basieren auf den tatsächlich erzielten Erträgen des Beteiligungsprojektes bzw. der Sachwerte. All diese bis ins Detail geplanten Zahlen, Daten und Fakten sind im Verkaufsprospekt niedergeschrieben. Die zuständige Aufsichtsbehörde namens Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) muss dieses Prospekt vor Vertriebsstart geprüft und freigegeben haben.

  1. Sie sichern sich Chancen auf überdurchschnittliche Renditen
  2. Sie erhalten als Anleger meist laufende Ausschüttungen
  3. Sie als Anleger haben einen sehr geringen Verwaltungsaufwand im Gegensatz zu Direktinvestments (z.B. Kauf einer eigenen Immobilie)
  4. Die Anlageobjekte (Sachwerte) sind inflationsgeschützt
  5. Die Anlageobjekte (Sachwerte) sind unabhängig vom Börsengeschehen
  6. Die Anlageobjekte (Sachwerte) sind unabhängig vom andauernden Niedrigzinsniveau
  7. Sie erhalten als Anleger ein Mitbestimmungsrecht
  8. Sie haben die Möglichkeit, schon ab geringen Volumina zu investieren (ab 2.000 €)
  9. AIFs bzw. geschlossene Fonds sind durch die Bankenaufsicht und durch das Kapitalanlagegesetzbuch voll reguliert
  10. Die Verwahrstelle dient als Kontrollinstanz
  11. Ein Spezialisten-Team kümmert sich für Sie um die Investitionsobjekte
  12. Nur für SachwertSuperMarkt-Kunden: Sie profitieren von einer attraktiven Prämie von bis zu 5.000 € !

Mit geschlossenen Beteiligungen haben Sie die Möglichkeit, sich mittelbar an Unternehmen oder Projekten teil zu beteiligen und von deren unternehmerischen Geschäftstätigkeit zu profitieren. Hierbei werden oft Erträge oberhalb des üblichen Zinsniveaus erwirtschaftet.

Exemplarische Darstellung, Quelle: PATRIZIA GrundInvest, Stand: Januar 2019

Die geschlossene Beteiligung, welche mit einer eigenen Rechtsform ausgestattet ist, wird auch "Fondsgesellschaft" genannt.
Die folgende Grafik verdeutlicht die einzelnen Verhältnisse zwischen der Fondsgesellschaft und den Mitwirkenden:

 


Sie investieren in die Fondsgesellschaft bzw. in den geschlossenen Fonds. Ihre Kundeneinlagen werden von der Treuhandgesellschaft geprüft und verwaltet. Das Kapital wird in verschiedene Objektgesellschaften investiert, die wiederum die Sachwerte, z.B. Immobilien, halten.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) konzipiert die Anlagestrategie und plant die Investitionen. Über die Investitionen entscheidet letztendlich nicht die KVG, sondern die Verwahrstelle, indem sie einem Investitionsvorschlag der KVG zustimmt. Die Verwahrstelle übernimmt auch die Verwahrung und die Zahlungskontrolle. Mehr Informationen über die Aufgabenbereiche der KVG und der Verwaltungsgesellschaft erhalten Sie im Folgenden.

Der Emittent muss für AIF eine zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nachweisen.
Die KVG, früher auch Kapitalanlagegesellschaft genannt, unterliegt seit Juli 2013 den neuen Regulierungsvorschriften und wird seither von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.

Folgende Aufgaben fallen in den Zuständigkeitsbereich der KVG:

  1. Bestellung einer Verwahrstelle zur Verwahrung der Beteiligungssummen
  2. Portfoliomanagement

        Dazu gehört:

  • Konzeption und Planung des AIF
  • Erstellung des Verkaufsprospektes und Einholung der Genehmigung durch die BaFin
  • Vermarktung des AIF
  • Führen des Anlegerregisters und Anlegerbetreuung
  • Kollektive Verwaltung und Bewirtschaftung der Sachwerte im Rahmen der festgelegten Anlagestrategie - vergleichbar mit dem Fondsmanager bei offenen Investmentfonds
  1. Risikomanagement

        Dazu gehört, die Risiken zu

  • identifizieren
  • messen
  • bewerten
  • und zu managen.

Die KVG darf Risiken nur im Rahmen der festgelegten Anlagestrategie eingehen und muss regelmäßige Stresstests durchführen. Ziel dieser Vorschriften ist es, dass die KVG eventuelle Risikoungleichgewichte rechtzeitig erkennt und geeignete Maßnahmen zur Risikoreduzierung im Sinne der Investoren einleiten kann.

Auch die Verwahrstelle muss sich von der BaFin die entsprechende Genehmigung für ihre Geschäftstätigkeit einholen.
Wie auch bei offenen Investmentfonds erfüllt die unabhängige verwahrende Bank eine gesetzlich vorgeschriebene Kontrollfunktion.

Folgende Aufgaben hat die neutrale Verwahrstelle unter anderem:

  1. Überprüfung des gesetzeskonformen Verhaltens der KVG und deren Weisungen an die Verwahrstelle
  2. Bei AIF ist oft keine direkte Verwahrung der Sachwerte möglich. Hier erfolgt die Verwahrung durch die Überwachung der Eigentumsrechte und deren Übertragung. Somit führt die Verwahrstelle die Investitionen und Käufe der Sachwerte für die Fondsgesellschaft durch.
  3. Kontrolle über Ausgabe, Rücknahme und Bewertung der Anteile des AIF
  4. Überwachung von Zahlungsströmen der Mittel- und Ertragsverwendung
  5. Erteilung von Zustimmungen bei bestimmten Geschäften der KVG, z.B. der Aufnahme von Darlehen oder der Belastung von Immobilien
  6. Haftet gegenüber dem AIF bzw. den Anlegern für eigene Fehler in der Verwahrung
  7. Durchführung der Aufgaben im Interesse der Investoren

Geschlossener Fonds = Geschlossene Beteiligung = Alternativer Investmentfonds (AIF)

Es gibt keinen Unterschied. Es handelt sich hierbei nur um verschiedene Begrifflichkeiten.

  1. Geschlossene Fonds
    Diese haben eine sog. Platzierungsfrist, in der die Anleger Fondsanteile kaufen können. Ist die Platzierungsfrist abgelaufen, oder die benötigte Platzierungssumme erreicht, werden keine weiteren Fondsanteile zum Kauf angeboten. Es ist nicht mehr möglich, sich zu beteiligen.
  2. Offene Fonds
    Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds gibt die Fondsgesellschaft bei offenen Fonds immer weiter Fondsanteile aus, die von den Anlegern erworben werden können. Die Fondsanteile können jederzeit erworben und wieder verkauft werden. Das sind sog. Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere (OGAW), besser bekannt als Publikumsfonds.
    Hinweis: Soft Closing
    Offene und geschlossene Fonds sind nicht zu verwechseln mit offenen Fonds, die sich in einem sog. Soft Closing befinden. Ein Soft Close wird von der Fondsgesellschaft angeordnet. Wie der Name schon erahnen lässt, handelt es sich hier nur um eine vorübergehende Sperre für Anteilskäufe.
    Diese Vorgehensweise ist beispielsweise bei Immobilienfonds sehr häufig, wenn die Fondsgesellschaften nicht in gleichem Maße verkäufliche und wertige Immobilienobjekte finden, wie es Liquiditätszulauf gibt. Wann der Soft Close wieder aufgehoben wird, wird immer erst recht kurzfristig verkündet. Diese Art von Sperre kann von den Fondsgesellschaften in den verschiedensten Weisen ausgestaltet werden.

Mit einem AIF investieren Anleger in ausgewählte Sachwerte, die Chancen auf kontinuierliche Erträge sowie gutes Wertsteigerungspotenzial bieten. Dennoch gibt es auch Besonderheiten und Risiken, die der Anleger bei seiner Anlageentscheidung in Betracht ziehen sollte:

  • Bei einem sehr ungünstigen wirtschaftlichen Verlauf kann der Anleger die gesamte geleistete Kapitaleinlage und der geleistete Ausgabeaufschlag verlieren (Totalverlustrisiko).
  • Rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen können sich ändern und negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung haben.
  • Fehleinschätzungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft können sich zum Nachteil der Anleger auswirken.
  • Bei einigen Angaben handelt es sich um Prognosen. Die prognostizierte Entwicklung kann nicht garantiert werden.
  • Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar; es besteht insbesondere kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz.
  • Bei einer oder mehreren Investitionen in Immobilien kann ferner nicht garantiert werden, dass Mieter ihren vertraglichen Pflichten zur Entrichtung der Mieten ganz oder teilweise nachkommen. Ein Ersatz für den Vertragspartner als (Ver-)Pächter müsste gefunden werden, was evtl. nur unter schlechteren Konditionen realisierbar sein kann.
  • Bei Investitionen in der Assetklasse Immobilien besteht insbesondere das Risiko, dass die für den Fall einer Veräußerung kalkulierten Erlöse nicht erzielt werden können.
  • Die Gesellschaft kann das Anlageobjekt zum Teil auch durch langfristige Darlehen finanzieren. Dieses ist unabhängig von der Einnahmesituation zu bedienen. Durch die Fremdfinanzierung erhöht sich bei planmäßigem Verlauf der Gesellschaft deren Rentabilität (Leverage-Effekt). Bei negativem Verlauf führen Zins- und Tilgungszahlungen ggfls. dazu, dass das Eigenkapital der Gesellschaft schneller aufgezehrt wird oder dass nach Ablauf der Laufzeit keine neue Anschlussfinanzierung bzw. diese nur zu schlechteren Konditionen gefunden werden kann.

Eine ausführliche und vollständige Darstellung der mit der Beteiligung verbundenen Risiken enthalten die wesentlichen Anlegerinformationen sowie das Verkaufsprospekt.

Es wird nach Investitionsgegenstand unterschieden:

  1. geschlossene Immobilienfonds
  2. geschlossene Mobilienfonds wie z.B.
        - geschlossene Schifffonds
        - geschlossene Flugzeugfonds
  3. geschlossene Rohstofffonds (Investition bspw. in Edelmetalle)
    Hinweis: hier handelt es sich meist nicht um regulierte alternative Investmentfonds, sondern um Vermögensanlagen.
  4. geschlossene Umweltfonds (Investition bspw. in Solarparks oder Windparks)
  5. geschlossene Private Equity Fonds (Investition in Eigenkapitalbeteiligungen von Unternehmen)

Wenn eine geschlossene Beteiligung im "Blind-Pool-Konzept" geplant worden ist, stehen die Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Fondsgründung noch nicht eindeutig fest. Was aber feststeht, ist das Konzept, nach welchen Kriterien die Ivestitionsobjekte ausgesucht werden.
Das Gegenteil vom Blind-Pool-Konzept ist ein Fondskonzept, welches seine Investition in mindestens ein konkretes Objekt plant, wie z.B. eine Beteiligung, die in ein Hotel investiert.

Wer sich an einem geschlossenen Fonds beteiligt, wird zum Unternehmer. Die ausgeschütteten Erträge stellen also Erträge aus Gewerbebetrieb dar. SachwertSuperMarkt ist nicht berechtigt, eine Steuerberatung durchzuführen. Für nähere und individuelle Auskünfte wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

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